Alugar imóvel por conta própria no Japão

Pontos a considerar ao alugar  imóvel no Japão.

      Os primeiros brasileiros residentes no Japão foram instalados nos alojamentos ou apartamento alugados pela empresa onde trabalhavam, sem necessidade de contrato com a imobiliária ou proprietário do imóvel.
Atualmente já é possível realizar esta transação sem o intermédio da empresa que mantem o vínculo empregatício.  A locação de um imóvel é complicado em qualquer lugar do mundo, não é diferente no Japão, e para nós estrangeiros, a dificuldade de compreensão do idioma pode levar a má interpretação e até alguns transtornos.

Estaremos postando vários artigos para orientação e esclarecimento.
A postagem de hoje é sobre Contrato de Aluguel

Alugar imóvel no Japão por conta própria. Entendendo Contrato de locação
Orientação da Associação de Assistência Jurídica do Japão

No aluguel de um imóvel é feito um contrato entre inquilino e proprietário. Quase todos os conflitos relacionados ao aluguel são resultados de contrato malfeito ou desentendimentos inerentes ao documento em si.  Ao examinar o contrato, deve-se verificar como cautela os seguintes pontos:

  1. Como há propósitos diferentes para alugar um imóvel, como para residência, comércio e oficina, é importante que o contrato especifique claramente a finalidade de uso. Utilizá-lo para fins que não os estipulados no contrato pode motivar a desocupação.
  2. A forma de pagamento será especificada em contrato, mas cabe ao inquilino e ao proprietário decidir se o primeiro pagará com um mês de antecedência ou no final do mês, se deve ir diretamente ao proprietário, se o proprietário virá cobrar o aluguel, ou e o pagamento será feito por meio de depósito bancário.
  3. Pagamento inicial. Ao finalizar os termos do contrato, normalmente o inquilino deve pagar ao proprietário caução ou luvas (conhecido também como taxa simbólica ou dinheiro de gratidão), que é equivalente a duas ou três vezes o valor mensal do aluguel. Há, no entanto, uma diferença entre caução e luvas. O dinheiro da caução é restituído quando o inquilino deixa o imóvel, mas as luvas não são.
  4. Normalmente a validade é de 2 anos, embora contratos com validade maior sejam mais convenientes para o inquilino, 
  5. Valor do aluguel. O aluguel é baseado em uma variedade de fatores, como o tempo de construção do prédio, a iluminação solar, a área construída, canalização de esgoto, acesso ao transporte público e ambiente nas áreas adjacentes.  
  6. Reformas no imóvel. Quando o inquilino mudar para o imóvel alugado achar necessário promover reformas (como fazer instalações ou reparos) lembrar que deverá restaurar à condição original na ocasião em que for desocupar o imóvel. No entanto, se obtiver a permissão do proprietário com antecedência, pode incluir no contrato um acordo que especifique que certas instalações, como ar condicionado, podem ser deixadas e compradas pelo dono.
  7. Disposições Gerais
           No contrato há as chamadas disposições especiais. Trata-se de um acordo especial feito entre o proprietário e o inquilino. A princípio, o conteúdo do contrato está aberto à negociação entre as partes. Não é preciso dizer que o proprietário está em posição vantajosa em relação ao inquilino.
          A Lei de Locação de Imóvel considera nula qualquer cláusula unilateral desvantajosa para o inquilino (Artigo30). Por exemplo, a inclusão de cláusula como  <… o proprietário, quando necessário, pode ter o imóvel desocupado a qualquer tempo…> que determina a duração do contrato de locação de imóvel de forma unilateral, é considerada nula.
    O artigo 38 da Lei de Locação de Imóvel, permite uma disposição especial que determine o período de validade da locação do imóvel. Isto acontece quando o proprietário não puder morar em sua casa por determinado período de tempo, mas é tida como certa a sua volta. Exemplo:
     trabalho no exterior, transferência da empresa, tratamento médico ou para cuidar de familiar ou outras circunstâncias inevitáveis.
    Como disposições especiais são assuntos complicados, deve-se consultar um advogado ou um especialista, em caso de dúvida.
  8. Fiador
          Para  firmar um contrato, na maioria das vezes, o inquilino deverá ter um fiador. O papel do fiador é garantir qualquer dívida contraída pelo inquilino, como o pagamento de aluguel, e também garantir o cumprimento de todas as cláusulas do contrato. Por exemplo, se o inquilino tiver aluguel pendente, o fiador terá que arcar com a dívida.
  9. Assinatura e carimbo
          Um contrato deve ser formalizado por escrito entre as partes, carimbado, datado e entregue uma via a cada um.
  10. Motivos para desocupar antes do vencimento do contrato
         Ao assinar o contrato, deve-se tomar cuidado particularmente com as cláusulas sobre motivos de retomada do imóvel. Alguns motivos que normalmente constam nos contratos: (1) Falta de pagamento de aluguel    (2) Se o imóvel for utilizado de outra forma que não aquela prevista em contrato  (3) Sublocação sem permissão  (4) Reforma e rearranjo sem autorização do proprietário.

Recomendamos estarem acompanhados de pessoa capacitada para ler e explicar as cláusulas  em japonês do Contrato, antes de ser assinado.

Alugar imóvel por conta própria
Dicas de quem já alugou diversas vezes um apartamento no Japão

  1. Antes de fechar o contrato, quando visitar o imóvel leve uma câmera fotográfica, papel e caneta.
  2. Abra todas as portas e janelas, todos os armários, todas as torneiras, chuveiro, e cheque se abrem e fecham com facilidade. Verifique o estado do amido (tela). Cheque todas as lâmpadas e  lustres. Verifique se tem pontos de umidade ou mudança de cor na parede, principalmente banheiro, cozinha e lavanderia. Cheque o assoalho, paredes e teto.  Ande em todos os cômodos de forma minuciosa, verifique se tem algum algo ¨meio solto¨, buracos, riscos, partes amassadas.
  3. Evite fazer a checagem a noite. Verifique se o sol bate de forma satisfatória,
  4. Todas as irregularidades, por mais pequenas que sejam, registre, fotografe. Pergunte se haverá necessidade de reparos antes da entrada e certifique-se de que você NÃO cobrirá estes gastos depois que sair. Se achar necessário, poderá expressar itens no contrato também ou numa folha complementar a parte. No dia da assinatura do contrato, entregue uma cópia à imobiliária e peça para que assinem e datem a sua via, como garantia.
  5. Se o imóvel tiver tatami, fusuma, pergunte se haverá cobrança para substituição, no caso de você sair do imóvel.
  6. Todas as reformas desejadas devem ser acertadas antes de assinar o contrato. Definir quem arcará com as despesas. Dependendo do proprietário ele paga tudo, dependendo, divide com o inquilino a despesa.

Verifique também os arredores do imóvel

  1. Vá de manhã, a tarde e a noite até o imóvel desejado. Confirme se o caminho até o imóvel é seguro para caminhar a qualquer hora, principalmente se tiver filhos. Dê uma olhadinha na vizinhança.
  2. Se você trabalha a noite. Evite locais com fábricas barulhentas nas redondezas, linhas de trem, avenidas movimentadas, parques ou outras situações que perturbarão seu descanso durante o dia.
  3. Importante checar com seus próprios pés, ou seja, vá pessoalmente, até a escola, à creche, ao mercado, local para jogar o lixo,  à estação. Verifique se são locais que facilmente vocês terão acesso a pé ou de bicicleta.
  4. Pergunte sobre estacionamento de carro, bicicleta. Se é permitido animais de estimação, instrumentos musicais.

Boa sorte!

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Um comentário em “Alugar imóvel por conta própria no Japão

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